情報が適切に公開されていない？
売買の仲介の依頼をするとき、「専任媒介」「専属専任媒介」という形式があるのはご存じかと思います。
1社のみに依頼すると窓口的にはそこだけでよくなるので、煩雑さを避けて利用する方も多いです。
が、逆に不動産業者の立場からすると、この取引が上手くいけば売り手・買い手両方から報酬が入る（両手取引）可能性がある、ちょっと語弊があるかもしれませんが、とてもおいしい状態と言えます。
専任媒介・専属専任媒介の場合、依頼を受けた物件情報は自社のみならず他社も含めて広く購入希望者に情報を届けるため、どの不動産業者でも自由に閲覧することができる、指定された機構に物件を登録しなければなりません。
この登録をせずしてまで独占してしまおうという業者はいないはずですが、それでも情報公開は100％完全かどうかです。
たとえば他の業者が物件資料をもとにお客様へ紹介する際、必ず行うのは物件の「いま現在の状態」の確認です。まったくフリーなのか購入検討中のお客様がいらっしゃるのか、もっと進んで契約予定なのかを元で依頼を受けている業者に直接聞いて教えてもらいます。
ところが、このとき「商談中です」とか「契約予定です」と返事があればお客様を案内することが出来なかったりします。おそらく実際そのとおりなのでしょう。
ただそれが本当に真実かどうかは知るすべはないのです。
もしも仮にです。「商談中です」とか「契約予定です」がずっと続くといよいよ怪しさ満点です。
もしくは「御社とはお付き合いしたくない」という意思表示かもしれませんが…。
この出だしの対応で周りの同業者に嫌悪感を抱かれたりすると、自社で成約決めらなかったとき、ようやくフルオープンで「さあ、どうぞお客様連れて来て下さい！お願いします」って公開しても「あぁ、あの業者の物件ね…」ってとられてあまり紹介に乗り気になってもらえないこともあります。
営業担当も人の子です。
また、各業者別の成約取引件数中の両手取引の割合が高いといわゆる「囲い込み」が横行しているのではないか、という記事も見かけますが、果たしてこれは「？」です。
すでに購入見込み客を抱えており、自社のみでかなりの早期に売却を成立させることが出来、売主様に不利益がなければ何も問題はないでしょう。
要は囲い込まれることによって時間的な利益を失うこと、大切なお客様との出会いの確率を阻害されることがいけないことなのです。
タイミングと「新鮮さ」が大事！
不動産売却はその売り出す「最初のスタート」がもっとも肝心です。
具体的には最初のチラシが入ったりweb上で公開されるなど、この物件が「はじめて一般の方の目に留まる状態」になったときです。
専任媒介で依頼を受けても前述の指定機構へ物件登録するのは媒介契約の翌日から７営業日以内という決まりですからここは正々堂々、登録されるまでのあいだは「売り手・買い手両方」の取引目指して必死になります。
物件を探しているお客様もよく知っていて、新しく出たばかりの物件は何故かよく目立つし特別なものに見えるのです。
このスタートから約1か月くらいのあいだでの一般のお客様からの反響、同業者からの問い合わせなどによってだいたいこの先の動向が読めてきます。
このタイミングで急いで価格を下げる必要もありませんし、2か月先の媒介契約の終了期限までそのまま同条件で継続することは多いです。でも、もし営業担当から何等かの提案や相談があれば聞き入れてみるのもひとつです。
売却が最大の目的であるならばその先の次の対策としてどうなるかわからないけれどこの時点で考えておくということです。
これがずるずると後になればなるほど、日にちだけ過ぎていくのは売れ残り感を増すことに…。
時間をかけてゆっくり売る、ということは見方を変えればいつまでも売れずに残っているな…という印象を作り出していることになるのです。
1年・2年かけてでもできるだけ希望金額で売却したい…というくらいならいったん中止して、再度市場にデビューするタイミングをはかるのもひとつの方法です。
まとめ
せっかく査定通りですんなりすぐ売れるだろうと思っていたけれど、売れない理由は、物件的な要因や社会的な要因もあり、これらが絡み合っている結果です。
どの業者もそれぞれ努力してくれていても売れないというときがあります。
あなたの大事な不動産の売却ですからポイントをひとつひとつ押さえながら、問題を解消しましょう。
