見た目だけではわからない!

建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければなりません。
これを満たしていないと建物を建築できない、ということになります。

さて問題です。

いわゆる私たちが口にする「道路」。
下に似たような「道路」の写真があります。
敷地が面していれば建物が建てられるのは、どのグループでしょう。

大阪市の指定道路の種別によって5つにグループ分けしています。

A 幅2mほどの路地です

非道路の路地です
非道路の路地です

B 概ね幅4m以上ある道路です
 (一部狭い箇所もあります)

既存道路です
既存道路です

C 幅4m未満ですが車(軽)は通ります

42条2項みなし道路です
42条2項みなし道路です

D 幅約4~4.5mの道路です

道路法の道路
道路法の道路

E 幅2mほどの路地です

では、ひとまず答えは「B・C・D」です。
こちらの道路に面している敷地は建築が可能です。

いったいどこが違うのでしょう。

道路の種類

建築基準法上の道路の種類

道路の種類概要
幅員4m以上のもの42 条 1 項 1 号道路法による道路(高速自動車道を除く)で幅員4メートル以上のもの。
一般的には国道、府道、市町村道が該当します。
42 条 1 項 2 号都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法または密集市街地整備法による道路。
一般的には都市計画道路や区画整理による道路、開発道路などが該当します。
42 条 1 項 3 号建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に存在する幅員4メートル以上ある道。
42 条 1 項 4 号道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法または密集市街地整備法による新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
42 条 1 項 5 号土地を建築物の敷地として利用するため、建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。
いわゆる位置指定道路です。
幅員4m未満のもの42 条 2 項建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に道として使用され、それに沿って建築物が建ち並んでいる幅員4メートル未満の道で特定行政庁が指定したもの。
(2項道路・みなし道路といわれる)
附則 5 項市街地建築物法第7条但書きによって指定された建築線で、その間の距離が4メートル以上のものは、その建築線の位置に建築基準法第 42条第 1 項第 5 号の規定による道路の位置の指定があったものとみなす。
幅員4メートル未満の市道など。

上の写真での道路の種類は次のようになります。

A 法42条(道路)には該当しない
B 法42条1項3号道路(既存道路といわれる)
C 法42条2項道路(2項道路・みなし道路といわれる)
D 法42条1項1号道路(道路法による道路)
E 供用廃止または未使用の箇所を含む道路法による道路(要道路明示※、要道路判定※)

ただ、BとCの幅員は基準時(建築基準法が施行された昭和25年11月23日)の幅員となりますので、道路の土地所有者、沿道地権者同士で、基準時の幅員を確認し合い中心線を決定する、こととされています。
4m以上の道路幅員を確保する、いわゆるセットバックが必要な場合があるということです。

Aは道路とみなされていません。ここにだけ面している敷地は建築できません。
もっともストレートに「再建築不可」となります。

▶関連記事:再建築不可物件はお得?

Eは「道路法による道路」となってはいるものの、全く一から道路判定が必要ですから現時点で建築可能とは言えないのです。

※道路明示手続 とは、国又は都道府県、市町村などの 地方公共団体(以下官)が管理する道路と、民間所有地(以下民有地)の境界を決める手続き です。

※大阪市内には、現状が道路形態になっていても、建築基準法の道路に該当するかを判定していないものがあります。このような場合は、道路判定資料を作成のうえ、道路判定依頼をおこなうこととされています。

引用:マップナビおおさか指定道路図【道路参考図】より

道路の「所有者・管理者」は誰か?というのは別の話

とりあえず建築可能かどうかは分かっても、建築基準法の道路種別に、「公道」、「私道」の区別はありません。

公道、私道の区別については、道路の所有者を法務局で調査(登記簿謄本等)して確認することが必要となってきます。

道路敷地が官有地(大阪市有地、水路敷、里道敷など)の場合は、官有地の所管部署、大阪市有地の所管部署は、契約管財局 管財制度課 連絡調査グループが窓口です。
国有財産(法定外公共物(里道、水路)無番地等)は、財務省 近畿財務局になります。

調査の結果、当該道路が「私道」であった場合は、道路の所有者、管理者(管理形態)によってさまざまな決まりごとがある場合も…。

たとえば道路を掘削する際の同意が要るかどうか、建築基準法上の道路であることを理由に、掘削同意が不要とはなりません。

また、建築基準法上の道路だからといって通行権についてもとくに保証されているものではありません。

▶前面道路が私道のとき(準備中)

まとめ

永らく生活を続けてきたお家、今さら前の道路が何なのか。
特にその家の取得時に直接かかわっていない子供世代の方は、よほど興味がない限りあまりご存じではないのでしょうね。

ここまで読んで頂いたにもかかわらずですが、もちろん日常生活のなかではこんな道路の種類のことまで詳しく知っておく必要はありません。

いざ建て替えや売却というときはそれに関わる専門知識をもった人に調査は任せておけばよいわけです。

しかし、所有者あるいは所有者になる見込みのある者としては、ほんの少し予備知識は欲しいところです。

もし気になるところがあれば、今のうちに知ってる人や詳しい人に聞いておくのも良いのではないでしょうか。

ただ、時間とともに代がかわり昔のことを知ってる人が少なくなってきて、さかのぼって調べることがだんだん難しくなっていくかもしれません。