宅地建物取引業法４７条１項に、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」は禁止されています。
事故物件、なんて言葉がごく一般的に使われるようになりました。
ある種デリケートな部分であるためにこのような単語が頻繁にお目にかかるのはいささか違和感を感じますが…
国土交通省が「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ、2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
これは今まで不動産取引において心理的瑕疵の取り扱いをどうするか、その線引きがあいまいで不動産業者ごとに対応がまちまちであったものを、はじめて国として一定の基準が示されたかたちです。
家というもの自体が生活の場であるために、「死」というタイミングがたまたまそこであっても何の不思議もありませんし、ごく自然に起こることです。
このガイドラインは居住用不動産を対象としたものとなっています。
「告知しなければならない」事項は…
では、どういったケースが告知しなければならない事項に当たるのか。
身近な方がご自宅で亡くなられたりしたときにも、ケースによっては悩まれることがあると思います。
物件内での「自殺、他殺、事故死」については、当然、告知事項であると明記されています。
「自然死」はどうか、です。
単にそこで病死したり老衰であったなら原則、告知義務はないとされました。
また「事故死」であっても階段からの転落や入浴中や食事中の不慮の事故は自然死同様とされます。
ですからいちばん多いケースとして考えられる、「自宅で普通に亡くなられた」という場合は告知しなくてもいいことになります。
ただし、亡くなってから発見されるのが遅くなり特殊清掃や大幅な改装が必要だったときや、伝えるべき特段の事情があれば告知が必要です。
告知の必要な案件であっても告知の期間はおおむね3年という目安が示されました。
いつまで、というところに踏み込んだのは一歩進んだ感じがします。
ただ、こちらは賃貸借に限っての内容です。
それに事件性や社会に与えた影響が特に高いとされる事案には、期間に関係なく告知義務があります。
宅建業者としての業務
宅建業者としては売主・貸主に対して告知書（物件状況等報告書）その他の書面に過去に生じた事案について記載を求めることによって通常の調査義務を果たしたことになります。
また、記載のない事実が後日になって判明したときも業者に重大な過失がない限り、調査は適正であったとされます。
特段の事情がないのであれば、調査は自発的におこなう義務までは業法上は認められないとしながらも、調査や取引の過程においてそのような事案があると何らか認識したとき、この事実が相手方の判断に重要と考えられるときは告げる必要があります。
このテーマは、不動産を購入する、借りる側の契約締結の大きな判断材料になります。
こういった事実については売主・貸主の側の情報提供によるところが大きく、自らの利害に関わる価格・賃料に反映することになります。
ということは取引が成約するかどうかの重要なポイントになるため、悪く言えばできるだけ触れたくない、あってはならないことですが、これがいちばんの問題です。
人の死の告知について、このガイドラインに基づいた対応を行っても、それだけで業者として民事上の責任を回避できるというものではありません。
まとめ
当事者がいだく心理的瑕疵については個々でその感じ方や影響がさまざまであり、一概にそうだと言えることはありません。
従前通り、トラブルを未然に防止するという観点で買主・借主の意向を踏まえたうえで慎重な対応が必要です。
今回「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に示されたのは居住用不動産での人の死によるもの。
搬入先の病院で亡くなったり、或いは死に至ることがなかったとしても重大であると考えられる事案は本当に数限りなく存在します。
宅建業者そして取引の当事者みんなが、しっかり事実と向き会うことができる信頼関係をつくることが重要だと思います。
