ワンルームマンションの例

銀行へ預けているだけではなかなかお金を増やすことが難しい低金利時代。
あちらこちらで「投資、投資」と叫ばれる昨今、数ある投資のなかで「不動産投資」ってどうなのか、
対象物が身近な「住まい」ということもあり、関心を持つ方も多いと思います。

ここではひと部屋・一軒の収益物件、区分所有(分譲)マンションを例にわかりやすくお話ししましょう。

収益物件は利回りをみる

収益物件は自らが居住する目的ではなく、他人に貸し出して家賃収入を得るものです。
ですからそこからどれだけの収益が得られるかが物件の購入を見極めるポイントになってきます。

収益物件を選ぶ基準として「利回り」ということばがあります。

区分所有(分譲)の中古マンションなど物件広告の中には時々「収益物件としてもご検討ください!」なんていうコメントが見られますが、その横には「表面利回り○%」と書かれています。

これは予想される年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。

【表面利回り】 年間家賃収入÷物件の購入価格×100 (単位 %・パーセント)

つまり年間家賃収入が90万円(月額75,000円)で、物件購入価格が900万円の場合、
90÷900×100=10  
表面利回り10%ということになります。

利回り10%であれば、物件購入価格分を10年で回収することが出来る、かんたんに言うとそんなイメージです。

ただし、この利回りはすぐ入居者がいて、継続して家賃収入があるという状態であり、さらにこの収益物件の維持にかかる、さまざまな経費を差し引く前のものです。

それゆえ、この数字はひとまずこの物件が収益物件として割に合わないかどうか、最初の判断材料でしかありません。

では、もう少し具体的に実際の数字を見てみましょう。

収益物件の実際の利回りとは?実質利回りを計算する

ここまでは最初の目安の表面利回りのお話でした。

次はさらに実際にどれだけ手元に残すことが出来るのか(純利益)を考慮した、実質利回りを計算しなければなりません。

年間の純利益=家賃などの年間総収入—年間の経費 です。

なお、マンション所有中の経費はおもにつぎのような項目があります。

  • ・区分所有マンションの管理組合に支払う、「管理費および修繕積立金」
  • ・自治体に納める、「固定資産税・都市計画税」
  • ・購入に際し融資を受けた場合の「ローン返済金および金利」
  • ・賃貸管理をしてもらう会社に支払う、「賃貸管理費」
  • ・火災保険などに加入した場合の「保険料」
  • ・その他「設備の補修・修繕費」

などです。

また、物件購入時の諸経費も押さえておきます。
こちらは、

  • ・不動産会社へ支払う「仲介手数料」
  • ・名義を変更するためにかかる「登記の費用」
  • ・登記にかかる手続きを依頼する「司法書士費用」
  • ・不動産取得時にかかる「不動産取得税」
  • ・融資を受ける場合の「融資事務手数料」

などが挙げられます。

実質利回りの計算は、

【実質利回り】 (家賃などの年間総収入—年間の経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100 (単位 %・パーセント)

ここでも一般的に利回りというものは入居者が入っている前提で、しかも経費は概算でしかわからないことも多いので、あくまで目安となります。

不動産物件広告に書かれている利回りは表面利回りです。実質利回りは自分で計算しなくてはいけません。

実質利回りまで計算していくと、ほとんどのケースで意外に思ったほどは手元に残りにくいことがわかってきます。

中古物件の場合は現在入居者がいて(オーナーチェンジ物件)現況賃料収入が載っている場合がありますので、これでよりリアルに利回りをみてみましょう。

ただしこのとき注意したいのは、「いま現在家賃がいくらで募集しているか」も気にかけてください。

不動産ポータルサイトなどでは賃貸募集中の物件がマンション名でわかりますので、参考にしてみてください。

利回りの相場と将来予測を考えて…

借り手にも人気が高い分譲貸しマンション

都市部ですと利回り(表面利回り)が5%前後の物件が多くみられます。

5%といえばざっと物件購入価格分を回収できるまでの期間が20年というはるかに長いスパンになります。
たとえ10%だとしても10年かかることになるのです。

利回りは地域・地方によってだいぶ様子が変わってきます。
要は土地の価格相場が都心の10分の1の地方だったら、じゃあ家賃も10分の1になるか?ということです。
色々なエリアの物件で収益性を見てみると、またちがった発見があるかもしれませんね。

さらにそのうえで考えておきたいのは、

  • ・将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるか、周辺施設やアクセス、環境などはどうか
  • ・将来にわたって現行と同程度の家賃収入が見込めそうか
  • ・将来の物件の売買価格が購入時の価格を維持するか、下落幅も考慮に入れるか
  • ・大規模修繕の実施時期など費用が増大する可能性はどうか

一概には言えませんが、ちゃんと計算しないと本来の「投資」の目標としていた、
実益を得るところから大きく外れてしまうことになるかもしれないのです。

まとめ

以上、広告の利回りというのはあくまで物件を探す最初の段階での一つの指標に過ぎません。
ですから安易に、まして表面利回りだけを見て物件を決めるのは早すぎます。

もし「不動産投資」に興味をもって実際に収益物件に挑戦してみたい!という方は、まずは物件相場やいろんな数字に慣れ親しんで、利回りの計算ができるようになりましょう。

そして利回り以外の要因もきちんと把握し、将来予測を加えて検討することが大切です。

相場や環境はゆっくり変化しているわけですから、いま数字が合わないとしてもこの先良くなる可能性もありますし、またその逆も考えられます。

投資ですから損か得かどちらに転ぶかどうか不安なところもありますが、不動産投資は自身で判断して舵取りできる要素が多く、そこが実はおもしろい部分でもあります。

「あなたもこれで収益物件オーナー!」
あまり他人の意見やアドバイスに頼ったり乗っかったりしないで、ぜひ自身の強い意志でじっくり取り組んでみてください。
これがオススメです!と言われてもちゃんと自分で検証しましょう。

だって、本当に儲かるならとっくにその人がはじめているはずです。