あたらしい住まい探し。
もちろんお気に入りの物件あっての話なのは当然でしょうから、物件掲載数がダントツで多い不動産ポータルサイトで物件検索からスタートするのはごく自然な流れですね。

中古物件を探していると、マンションを中心に「全面リフォーム済み」「フルリノベーション」といった物件がよくでてきます。
すべて自分好みのオーダーではなくても十分満足のいくレベルになっているものです。

リフォーム済み物件と、リフォームが必要な現状渡し物件、それぞれの特徴と購入へのアプローチについてみていきましょう。

おしゃれなリフォーム済み物件は心をつかみやすい?

リフォーム済みの物件が増えてきた理由は、なんといってもきれいであることで購入者が興味を抱きやすく、早期販売へつながるからだと思われます。

時代に合った優れたデザインで企画施工・販売する業者も非常に多くなりました。

フルリフォームされたマンションであれば外観はさておき、一歩部屋の中に踏み入れればそれは一見して新築物件となんら変わりありません。

最近では家具やインテリア小物の演出など凝っていて、そこで生活する様々なシーンを容易に想像できるのが魅力です。

こうしたリフォーム済み物件は、仕入→リフォーム工事→販売という過程の中で様々な経費がかかっている分、もちろん価格に反映されています。

売主が課税業者であれば土地を除いた建物価格に相当する部分に消費税がかかります。(※多くは税込み表示されています)

以前(というか昔?)は買取→再販物件といえば、少し手を加えるくらいで、一般的な流通価格と比べても若干高いか同等の価格のラインが多かったように思います。

リフォームしても上乗せ分が評価されにくかった(所詮「中古」であるという見方が強かった)こと、工事代金が今より安かったこともあり工事内容は必要最小限で済ませて価格には乗せない、という感じですね。

今はたとえ中古物件であっても、リフォームによる付加価値を含んだ価格が認められてきたという点で、選ぶ側にとっても楽しい時代になったと実感します。

「リフォーム済み」と「現状渡し」の違い

「リフォーム済み」と「現状渡し」、違いをかんたんにみてみましょう。

★リフォーム済み物件

  • ズバリ現物が見られる 
    ひとことで言うと「わかりやすい」 
    ただし好みかどうかは別としてです
  • 最新の流行を取り入れていることが多い  
    自分では思いつかなかった仕様やカラーが表現されている
  • 価格がはっきりしている 
    必要な費用が計算しやすい、予算が立てやすい
  • 代金決済後、すぐにでも入居可能

★リフォームしていない現状渡しの物件

  • まず、そんなにキレイではない場合が多い 
    どうしても使用感が「中古であること」を実感させられる  
  • リフォーム後の出来上がりの姿がわかりづらい 
    しかし、好みのテイストに仕上げていくことは可能
  • 物件購入価格自体は低くなる
    しかしその後のリフォーム工事でトータルでいくらかかるか、その場で予算が立てにくい
  • 物件引渡し後、リフォーム工事の期間を経てようやく入居可能となる

主だったところで以上のような差でしょうか。

リフォーム済み物件にはいいところもたくさんあります。
でもやっぱり好みの仕上げにしたい、あるいは予算にあわせた仕様(リフォーム内容)で済ませたい方も少なからずいらっしゃいます。

「キレイだから」こそ、見逃さないで

リフォーム済み物件はその見た目から、内見時に細かいところまで目がいかなかったり見落としたりしないようにしましょう。

たとえば今まで最新の設備・仕様が標準である、新築物件をメインに見てきた方なら、フルリフォームされた物件でも同じようなものに映るかもしれません。

しかしそこは中古。
マンションの共用部分に相当する窓サッシや玄関ドアは区分所有者単独で変更はできません。
他がどんなに改装されていてもここだけは昔のままということも多いです。

また、サイズ感にも微妙な違いが。
わかりやすいところでは天井の高さがあります。
一概に高ければよいということではないのですが、古い建物ではやはりいまの標準より若干低めであることが多いです。
どうやっても変えられないところなので、気になったらその物件は泣く泣くパスです。

いまと違って全部屋にはエアコンがないのが当たり前の時代もありました。
どうしてもエアコンが設置できない部屋もあるので注意しましょう。

コンセントやスイッチの数や位置は使いやすいでしょうか。
すでにキレイになった部屋ですからいまさら壁をはがして(工事をして)というのもなんですから、増設・移動しないときは家具配置やそれなりの工夫でカバーできそうか確認しましょう。

ここに挙げた以外にも物件によってさまざまな特性があります。
見た目の美しさに目を奪われてノリで決めてしまわないように…。

現状渡し物件で気を付けたいポイント

リフォームされていない物件を検討する場合、あとから付けられるもの付けられないもの、仕様変更できることできないこと、購入前に知っておきたいものです。

しかし、どうしても素人判断ではわかりにくいところがたくさんあるはずです。

具体的には

・希望通りにドアや間仕切りの変更が可能な構造かどうか 
・キッチンや洗面・トイレなど見えない給排水管の変更はタイトなことも
・追い炊き機能のような設備は後から追加できない可能性が
・必要な箇所への照明・コンセントなど電気配線やガス設備のこと 

など… 

単に同じ位置への洗面台やキッチンの入れ替えであっても、使用する型番などによって必要な工事の内容はかわってきます。

めくってみなけりゃわからない!っていう部分が多く、物件探しのタイミングでリフォームの現場経験が豊富なスタッフが身近だと心強いですね。

また、あとからどれだけお金がかかりそうか、はっきりした数字は出てこなくても建築価格が上昇している中では、その点も不安要素になってきます。

担当者のアドバイスをもとに、そういった部分をひとつひとつ確認しながら解消していくことが、現地での物件案内時の大事な作業です。

「素材」としての物件を前にして、現状からは想像しづらいけれども完成後の姿を描きながら、「お客様ご自身が主役となってプロデュース」することが、買った後にリフォームをする場合の最大の醍醐味です。

もちろん、腕に自信のある方はご自身でリフォームを手掛けることも可能です。
住みながらにして時間をかけながらゆっくりと…。
あるときは必要に応じて、あるときは気の向くままに自らの手で住まいに変化を加えていくのも素敵ですね。

さいごに

おしゃれな部屋に住みたい、その思いを叶える2つの道すじ、リフォーム済み物件と現状渡し物件を比較してみました。

両者とも甲乙つけがたいメリットがあります。

リフォーム済み物件の最大のメリットは「物件の購入」というひとつのステップで済む点です。

それに比べてもうひとつの、リフォームが必要な現状渡し物件の場合、「物件の購入」と「リフォーム工事」のふたつのプロセスにまたがります。

物件購入にリフォームが絡んでくると、それぞれ担当者とのやりとりや資金調達など、思った以上に労力や負担になります。
最初からトータル予算が決まっていれば両方のバランスを考えたうえで、価格面から物件を探さなければなりません。

そんなとき、物件探しからリフォーム工事に至るまでまでワンストップで通しておこなえるところももちろんあります。
まして担当者が変わることがない、となるとなおさら助かりますね。

物件選びは「不動産業者の営業担当選び」がいちばんだと言われることがあります。
もちろん、相性もありますからまずはここからスタートしてみるのもよいかもしれませんね。