(本文とは別のマンションです)

あなたの住んでるマンションで、この物件かれこれ長いあいだ売れてないなぁ…っていうことないですか?

昭和50年代半ばの建築の、とあるマンション。
とりわけ駅近ということはありませんが徒歩圏で、商業施設や学校も近く空室もほとんどない状況です。

ひとつ、ここ数年で変わってきたことがあります。それは売買される件数です。
総戸数約80戸ですからそれほど頻繁ではないものの、以前は1年間のうち1~2件ほどの取引があったようです。

現在売り出し中の部屋もあります。高い金額がついているわけでもなく、むしろ値ごろ感があると思うのですがいっこうに売れた気配がないまま半年以上経過しています。
また少し値下げしたようです。

このマンションに限らず近隣でも築年数が同じようなところは最近動きがありません。どういうことでしょうか?

これは年々築年数の古いマンション、特に「旧耐震基準」といわれる昭和56年6月よりも前に建築確認申請が出された建物で住宅ローンが利用しにくい、利用できなくなっているのです。

以前から旧耐震基準のマンションについては審査にのるのらない以前に、そもそも銀行の住宅ローン適用物件としての対象から外れていることが多かったのですが、しかしそれは大前提としてであって申込者の属性など案件個別に対応する銀行もあったのですが…。

つまり、こうしたマンションは売りに出しても、一括キャッシュで購入できる方以外は買うことができないわけですから市場の流通性は非常に低くなります。

ということは、仮に買えたとしてもこんどは将来売るときに売れない、ということになります。

いざとなったとき動かすこと(現金化)ができないものを「資産」として考えるか、その辺りの判断は分かれるでしょう。
それぞれ考え方はありますが「住む」ことを第一とすればそれはそれでも良いとは思いますが…。

だいたいこういった古いマンションは立地が好条件のところも多く、敷地である土地の評価が比較的高いのかどうか、固定「資産」税はそれなりにかかっていたりします…

また細かいところでは家屋を取得した後の不動産取得税の軽減税率の適用有り無しなどもこの年数で区分され、築20年または25年(耐火建築物)で区分されている登記の際の登録免許税なども同様で「古い方がなにかと高くつく」ことが多いです。

耐震基準の違いによるリスクには触れてませんでしたが、いずれどこでも起こりうる地震災害で実際の震源・震度や揺れ方によってどこまでが安全かどうかはわかりません。
確率として旧耐震基準の建物の方が過去の大地震の際に被害が大きかったというのは事実です。しかし個別にみれば立地や建物の構造また形状によっても違いが出ます。

たとえ新耐震基準で昭和57年以降に建ったマンションでも、もう数十年経過しています。
その間の環境の中で変化もあるでしょうし、もちろん修繕や改修によってもそれぞれの状態は異なってきます。

今のところ建替えの話や耐震診断・耐震補強工事の予定がなくても、近い将来必ずその時がやってきます。
各所有者にはどのような形でどれだけの費用負担が発生するか、このまま住み続けることができるかどうかなどという問題があります。

まぁこれについてはいくら築年数が浅いマンションでも年数が経てばゆくゆくはいずれ発生することなのですが…。

参考のためと思って探しても、この問題解決についてあまり紹介されている事例を見かけないのですが、これから各地のマンションでこういった話がどんどん表面化するはずです。
防災上の目的で老朽化した建物の耐震化や建替えを進めていこうとするならば、賛同を得られやすい、もっと何か具体的な方策が示されても良いのではとも思います。