「再建築不可」という物件がある

物件を探していると、他の物件にくらべて明らかに安い物件を見かけませんか?
説明書きを見ると「再建築不可」という文字が書かれていたりします。
「再建築不可物件」です。

再建築不可物件とはいまの建築基準法をクリアできていない物件です。
かんたんに言うとこれが意味するのは、この物件は道路に接していない、「道路に接していないから建物を建ててはいけませんよ」、というものです。
そのため用途も限られ制約が大きいため、周辺の相場を大きく下回る表示価格となっているのです。

とはいえあまりの価格の安さが目に焼きついてしまい、
「本当に買ってはいけない物件なの?」「せっかく安いのになぜダメなの!」と疑問をもってしまいます。
「再建築不可物件」を検討するなら知っておきたいポイントをお話しします。

再建築不可、知っておきたいポイント

文字通り建て替えができない

再建築不可物件とはいまの建築基準法をクリアできていないため、建て替えによって新築家屋にすることはできません。
それよりむしろ既存の建物の増築・改築する面積が10㎡以上の場合でも建築確認が必要になるため、リフォームの規模・内容によってはそれさえもできないのです。
ですからこの建物を利用するならそのままの状態を継続させるだけです。

この建築確認申請において「敷地の接道義務」を満たしていない(満たすことができない)のが再建築不可物件です。
接道義務とは建築基準法に定められた「幅が4m以上の道路」に「敷地が2m以上の間口で接する」という条件です。

これは住民が安心して暮らせる地域にするため、災害時や緊急時のための十分な通行路を確保する目的があります。
狭い道あるいは道路に面していない土地では日常の通行だけでなく、緊急時に消防車や救急車が入れないなどの支障が生じます。

権利関係に注意

居住用の住宅が存在する以上、そこで生活するためには敷地に入るためのルートの通行に関しての取り決めや、上・下水道や電気・ガスなどの設備も必ずあるはずです。
しかし、物件が道路に直接面していなかったりする場合や私道になっているときにはその配管・配線がよその土地を通っていたり、あるいは逆に他人の設備が自分の敷地を通っているようなケースもあります。

こういった設備は目に見えないことも多く、いつどういった過程で引き込まれたか、どういう許可を経ていたかなど具体的に示せるものが残っているか確認しておきたいものです。

住宅ローンが借りられない

重要事項説明書に記載される「本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為再建築は出来ません」、
この一文によってじゅうぶんな担保評価が出ないと判断してほとんどの銀行は融資を断ります。

ということは自分が買うのにローンが組めないなら、将来売ることになってもまたつぎに買う人がローンが組めない、そういうことです。
今回貯金で代金全額まかなえるとしても、またこんど売却時にはキャッシュで一括購入の買主を待つか、業者買取りの手段しかないのです。
賃貸にする場合も出口戦略を考慮しておきましょう。
この市場流通性の悪さが安さの大きな理由です。

災害や老朽化のリスクも

再建築不可物件は古い年代のものが多いです。それゆえ取得してからのリフォーム費用も思ったよりかかるかもしれません。
それにいくら見た目をキレイに手なおししていてもいつかは重要な不具合が出てくるかもしれません。

でもそこに「建て替え」という選択肢の自由はないのです。

また、それとは別に災害があったとしましょう。建物が倒壊したり損傷した場合でも建て替えや大規模な修繕ができないので、その時点でそこに住み続けることはできなくなってしまいます。

使えない物件を所有し続けるしかなくなっても、固定資産税はかかり続けます。
更地になってしまうと住宅用地の軽減もなくなり固定資産税が高くなります。

もしかしたら再建築可能に?

隣接地を買い足す

「建築基準法の道路に2m以上接して」いないのですが、もし隣接地の一部でも購入して間口を広げることで接道するのであれば、隣接地を買い足すのも有効な手段です。

ただし隣接地所有者との交渉次第になりますし、そう簡単にすすむ話ではないでしょう。
場合によって隣接地所有者にもメリットがあるならばお互い一部土地を交換する方法もあります。

購入することが難しい場合でも自治体によっては隣接地使用の賃貸借契約でもよい場合がありますので確認するとよいでしょう。

「道」をよく調べる

敷地の前の道路が狭くて4mに満たないとき、所有する敷地を道路から後退(セットバック)させることで接道しているとみなしてもらえる方法です。
向かいが宅地の場合は道路の中心から2m、向かい側が川やがけの場合はその境界から手前4mを確保します。
このとき、後退させた部分は名義の如何にかかわらず敷地面積から除外されますので元の家と同じ大きさでは建てられない場合があります。

そのほか、直接道路に面していなくても水路や里道(昔からある農道など)を挟んで道路がある場合、一定の条件を満たせば接道を認められることがあります。

建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定

ややあいまいな内容ですが、要は道路に接していなくても公園や広場など広い土地に接しており安全が確保されていれば例外的に建築を許可しましょう、というものです。
解決策のひとつとして、もし可能性が考えられそうなときは役所へ相談してみましょう。

まとめ

再建築不可物件は

・建て替えができない
・住宅ローンが使えない
・災害や老朽化で使えなくなるリスクがある

などオススメしない理由はあるものの、

・なんといっても価格が安い

のは魅力的です。

地続きでふつうに取引されている土地が周りにあるのも事実です。
相当な根気と苦労が伴うかもしれませんが、もしも「再建築不可」を「再建築可能」にすることができれば、資産価値は上がります。
すべての物件が実現できる訳ではありませんが、その後の売却価格が高くなるという夢のような可能性もまったくゼロではありません。

立地や物件の状態次第では気に入った物件がたまたま再建築不可だった、そんなこともあるかもしれません。

購入に踏み切るその前に、発生するであろう費用を予測し、もしかしたら法的な問題をクリアすることができるかどうか、よく検討してのぞみましょう。